在房地产行业不同岗位工作十余年来，我对社会、对公共关系、对工作、甚至对人生的看法和领悟与大学刚毕业时相比都有了很大的改变。又回到我熟悉的老本行——物业管理工作，既感到亲切又不失激情，就好像是迎来人生的第二个春天，浑身充满了力量，我想这可能源于我骨子里对服务行业的热爱，那种感觉就好像是帮助了别人后自己心里独有的快乐一样。不过这次管理的公共物业（西京医院住院）和以前管理过的花园小区、写字楼、商铺等有了很明显的不同，所以感觉工作熟悉却又新鲜和富有挑战性。

西京医院的建设是按5A级标准设计和施工的，虽然有些地方没有达到有关标准，但它的功能和装修档次已经很高了，水、电、暖、气、消防等系统复杂、设施设备齐全、公共设施繁多仅空调机组就达185台、各类泵120余台、风机盘管1123台、各类照明1.1万多套等等。管理好每栋大楼和所有的设施设备真的很困难，更别提设备的末端如每个阀门了，于是我想到了几个词：系统、资源、团队、管理、整合等，我将用这些及十余年来积累的相关工作经验和我的团队管理这个庞大而复杂的体系。

如何减少和制止不良事件的发生？在了解了上海东湖物业管理公司有关管理思路后，我觉得他们所使用的预见性物业管理方法比较科学。下面做以简单阐释：

预见性物业管理体系是以大量物业管理技术、知识与实践经验为资源的共享为基础，将管理过程中的各个运行操作、维护保养、服务改进、风险应急等环节以事先制订预案的形式并付诸实施的管理组合系统，目的是最大程度地满足物业管理工作全过程、各环节的运行工作和突发处置，并在其中实现指令、督导、考核、反馈、纠偏等控制功能。预见性物业管理体系的建立是从实践中来，到实践中去的过程。首先管理者基于对物业状况的深入了解，洞悉核心业务特点，根据使用者的需要对物业管理提供的服务进行定制，将服务结合技术、知识和经验通过与管理措施的相互对应，制定适应单一物业需要的具有可操作性的过程控制方案，确保物业运行自如并最大程度地发挥物业使用功能，提供以人为本的服务，最终实现物业保值增值。

预见性物业管理体系包含运行管理和预案管理两大主要体系。运行管理就是物业管理常规工作中着重于运行的职责、操作规程和制度。预案管理则是在发生故障、突发事件、失效状况时所采取的措施和方案。例如运行管理系统要求对一个保安人员每天的例行工作内容，通过工作流程的方式固定下来并形成标准和考核方案，同时预案管理系统则要求保安当面临抢劫、偷窃和突发事故时，根据事先确立的方案果断进行必要的处置。又如工程技术人员对设备进行开机、关机、巡检、维护、保养、更新、改造等过程都将按照预先制定的操作规程和维护保养计划方案进行，而当设施设备发生突发故障时，能具备自检系统提供报警和提示的技术支持，同时具备人工抢修更换配件或者用相关设备替代启动和运行紧急措施等等。由此可见，通过这样的管理控制体系，管理者以预先性指令、要求及标准、考核依据、反馈手段和调整策略等将建立全过程的控制预案，将人为疏忽和设施缺陷导致的后果损失降到最低。

以预见性设施管理为例阐述体系的基本构成和思路。设施管理是物业管理的灵魂，是对建筑物及相关设施所进行的操作、维护、保养、更新等工作，系统化管理要求我们不仅要对设施实施日常的旨在满足使用功能的操作上，还需要建立设施全生命周期的维修、保养和更新的短、中、长期计划，以应对设施因过度使用而产生的老化、失效等故障。设施管理预见性体系要求我们建立系统指导方案：

1、服务提供和管理成本的分析评价方案。

对所提供的服务进行分析是建立预见性管理体系的基础。实施预见性管理的必要性是基于对提供服务的需要。那么从服务这种终极产品的特性来分析产生的过程，即管理体系是必需的。管理是围绕着服务而进行的，脱离了服务，管理将无从谈起。必须根据服务对象的需要而制定管理系统，脱离服务对象就没有所谓的服务。通过对多种方案的对比和深入分析，确定预见性管理体系应构成的重要因素，寻找出在合理的范围内最大程度地满足用户核心业务和使用需求，经济上合理，技术上完善，操作上可行的预见性方案。

2、设施运行及维保预见性方案。

如前所述，运行过程中的预见性管理包括设施日常操作管理方案，有关各种具体设备的操作使用流程和维护保养计划及维护保养操作的过程规范和制度等。预见性管理要求我们建立各种工作过程的预先管理方案，将需要进行指令的每个岗位和每个具体的工作过程变成预先性已经准备的一种计划和方案。减少在具体工作中新增管理指令的机会，将指令直接融会到员工日常的工作规范中，并使这种工作规范具有自我纠偏和自我完善的功能。

3、突发事故的风险防范及应急措施。

通过建立设施管理失效手册，形成对设施运行故障全过程防范，并建立预见性应急操作流程预案。各系统以及所属的设施、设备、部件、机电线路等运行寿命是不同的，建筑物本身拥有各自的使用年限。对于一个由数以百万计的零部件组成的设备、设施复杂系统的物业来说，一个微小单元发生故障，如不及时发现并采取有效的处置，就可能对整体造成产生不同程度的影响。同样，装饰装潢也将随着使用的延续而日益变得暗淡陈旧，最终失去审美价值和使用效果。如何评价每个系统的寿命是困难的，但可以通过建立事先的防范措施来控制。通过事先根据预见性管理需要对设施设备进行的分类，可以形成失效预估的单元，建立个单元的运行档案。根据设备资料原设计参数并结合以往积累的大量失效经验进行分析，制定失效缺陷应对方案，改被动维修为主动更换和维护。实践表明：进行对突发事件预估应急管理，将显著降低事故发生率，并极大程度地减小附属关联设备发生连锁事故，由此可降低修缮费用，提高安全性并减低风险。

4、能源管理和设施运行的相互关联的控制方案。

能源管理是现代专业化物业管理的重要内容。由于能耗在物业管理的成本中占有重要的比例（一般大型的商业办公大厦中，能源消耗占整个物业管理费用的30%——40%），所以一直是大厦经营者关注的重要问题。如何合理科学使用能源，降低消耗将直接影响物业的收益和提供的服务。物业管理者关注的不仅是如何降低能耗，还由于能耗指标直接反映设备设施运行状况，对能耗参数与设备运行参数和状况进行关联研究，可以掌握其中的内在规律，通过建立专业的能耗规律定量分析过程，制定设施正常运行与能耗依存关系的控制数据，作为调整服务和管理运行成本和监测设施运行的重要依据，达到控制、降低能耗，减小设施设备折损的目的。

5、预见性物业管理的在不同物业的实践过程。